Metodika Majetio

Definice

Platforma zobrazuje nabídkové údaje ze zdrojů, modelované odhady Majetio a scénáře, které si nastavíte vy. Každá metrika má původ (zdroj / odhad / scénář) a limity.

Vstupy

• Nabídková cena, plocha, lokalita a atributy z property sources
• Vaše předpoklady (nájem, náklady, financování, rekonstrukce)
• Verzované výpočetní jádro (IRR, NOI, valuace)

Zdroje

• Property listings a registry (viz /zdroje-dat)
• Interní agregace a verifikované úpravy analytikem (kde jsou k dispozici)
• Uživatelský Finanční pas a scénáře analýzy

Limity

• Modelovaný odhad ≠ znalecký posudek ani kupní cena
• Chybějící data se nezaplňují nulou ani „jistotou“
• AI neslouží jako source of truth pro fakta o trhu ani právo

Definice

Modelovaný odhad = vážený medián Kč/m² ze srovnatelných transakcí/nabídek × plocha subjectu, po vysvětlitelných feature úpravách, s pásmem p20–p80.

Vstupy

• Cena a plocha subjectu (bez spočitatelného Kč/m² odhad neběží)
• Geo kontext (mikro → sousedství → širší okolí)
• Čas pozorování comparables (time decay)
• Podobnost: plocha, dispozice, stav
• Volitelné atributy (balkon, patro, výtah, stav)

Zdroje

• Srovnatelné nabídky / pozorování v databázi Majetio
• Lokální cenové kontexty (agregace — ne náhrada comps)
• Dokumentace: docs/VALUATION_METHOD.md

Limity

• Málo comparables ⇒ INSUFFICIENT — žádný vymyšlený střed
• Široké pásmo snižuje confidence; úzké pásmo se nevymýšlí
• LAND, COMMERCIAL, shell a extrémy jdou do individuálního posouzení
• Outliery se nevynulují — označí se jako nevybrané s důvodem

Definice

NOI ≈ provozní příjem − provozní náklady. ROI / cash-on-cash vztahují výnos k vlastnímu kapitálu. IRR diskontuje cash flow v čase za zvolený horizont.

Vstupy

• Kupní cena nebo modelovaný odhad (scénář musí uvést, kterou cenu používá)
• Předpokládaný nájem, neobsazenost, provozní náklady
• Financování (LTV, sazba, splatnost) — pokud scénář počítá s hypotékou
• Horizont držení a exit předpoklady

Zdroje

• Vaše scénářové vstupy
• Nabídková nebo modelovaná cena nemovitosti
• Metodika výnosu: /jak-pocitame-vynos

Limity

• Nejde o prognózu budoucího nájmu ani kapitálového zhodnocení
• Daně, odpisy a individuální účetnictví nejsou defaultně zahrnuty
• Chybějící vstupy → metrika neuvedena, ne nula
• Stress / citlivost ukazuje rozsah, ne „správnou“ budoucnost

Definice

Anuitní / lineární splátkové vzorce z jistiny, sazby a splatnosti. Volitelně se porovnají s měsíční kapacitou z Finančního pasu.

Vstupy

• Výše úvěru (nebo LTV z kupní ceny)
• Nominální úroková sazba a fixace (scénář)
• Splatnost ve letech
• Volitelně: příjem, závazky, dostupný kapitál (Finanční pas)

Zdroje

• Uživatelské vstupy a Finanční pas
• Cache / partner nabídky HypotekaJasne (pokud zapojené) — vždy s časovou značkou
• Consent před předáním údajů partnerovi

Limity

• Nejde o závaznou nabídku banky ani o scoring schválení
• Poplatky, pojištění a RPSN se mohou lišit
• Sazby stárnou — stale data označujeme
• AI negeneruje právní výklad smlouvy ani DSTI limity jako fakta

Definice

ARV = modelovaný odhad hodnoty subjectu ve zvoleném cílovém stavu (např. po renovaci), odvozený z comps a úprav — nebo ze scénáře nákladů + hodnotového upliftu.

Vstupy

• Výchozí stav a cílový stav (kvalita / scope)
• Nákladový katalog / uživatelský rozpočet rekonstrukce
• Comparables odpovídající cílovému stavu, pokud jsou k dispozici

Zdroje

• Renovation engine a cost catalog (tržní / interní odhady nákladů)
• Valuační jádro pro cílový stav
• Uživatelské úpravy scope

Limity

• Náklady i uplift jsou odhady; realita stavby se liší
• Bez cílových comps je ARV hrubě orientační (nízká confidence)
• Nezahrnuje automaticky povolení, vady skryté ani časové zpoždění

Definice

Nejvyšší kupní cena, při které scénář stále plní vámi zvolené podmínky (např. minimální cash-on-cash, maximální LTV, cílový IRR).

Vstupy

• Cílové investiční prahy (výnos, hotovostní tok, riziko)
• Náklady pořízení a rekonstrukce
• Financování a rezervy

Zdroje

• Scénář uživatele + výpočetní jádro
• Volitelně modelovaný odhad / ARV jako kotva — explicitně označená

Limity

• Není investiční doporučení ani „férová cena trhu“
• Změní se při změně nájmu, sazby nebo nákladů
• Ignoruje vyjednávací dynamiku a nestandardní právní vady

Definice

Skóre / match kombinuje pozorovatelné atributy (cena vs. odhad, lokalita, riziko, data quality) s preferencemi uživatele. Výsledek je relativní pořadí ve filtru, ne absolutní pravda o kvalitě investice.

Vstupy

• Atributy listingu a data quality
• Modelovaný odhad a rizikovost (pokud dostupné)
• Match profil (rozpočet, lokalita, strategie)

Zdroje

• Interní skórovací pravidla (dokumentovaná verze)
• Uživatelský profil / Finanční pas (volitelně)
• /majetio-skore — srozumitelný popis

Limity

• Váhy se mohou verzovat; historické žebříčky nejsou stabilní napříč verzemi
• Skóre nezahrnuje právní due diligence ani stavební průzkum
• AI shrnutí vysvětlení skóre nesmí vymýšlet chybějící faktory

Definice

AI = asistent pro srozumitelnost (shrnutí, vysvětlení metrik vlastními slovy). Source of truth zůstávají data, vzorce a lidsky spravované metodiky.

Vstupy

• Již spočtené metriky a jejich metadata (zdroj, confidence, čas)
• Schválené textové šablony a metodické stránky

Zdroje

• Výpočetní jádro a databáze Majetio
• Tato metodika a /zdroje-dat

Limity

• AI negeneruje právní fakta, daňové výklady ani závazné limity DSTI/LTV jako zákon
• AI nevytváří falešné comparables ani ceny „protože to zní pravděpodobně“
• Každé AI shrnutí musí jít ověřit na primárních číslech a badge původu dat