Definice
Modelovaný odhad = vážený medián Kč/m² ze srovnatelných transakcí/nabídek × plocha subjectu, po vysvětlitelných feature úpravách, s pásmem p20–p80.
Vstupy
- Cena a plocha subjectu (bez spočitatelného Kč/m² odhad neběží)
- Geo kontext (mikro → sousedství → širší okolí)
- Čas pozorování comparables (time decay)
- Podobnost: plocha, dispozice, stav
- Volitelné atributy (balkon, patro, výtah, stav)
Zdroje
- Srovnatelné nabídky / pozorování v databázi Majetio
- Lokální cenové kontexty (agregace — ne náhrada comps)
- Dokumentace: docs/VALUATION_METHOD.md
Limity
- Málo comparables ⇒ INSUFFICIENT — žádný vymyšlený střed
- Široké pásmo snižuje confidence; úzké pásmo se nevymýšlí
- LAND, COMMERCIAL, shell a extrémy jdou do individuálního posouzení
- Outliery se nevynulují — označí se jako nevybrané s důvodem
Comparables
Kandidáti procházejí geo hierarchií a time decay. Váha = geo × čas × podobnost. Minimální podobnost a strop počtu comps brání šumu.
Outlier detekce (IQR, z-score, nereálná plocha) comps nemaže — jen vyloučí z váženého mediánu.
Adjustments
Úpravy (balkon, přízemí, výtah, stav…) jsou vysvětlitelné faktory s českým důvodem. Upravená hodnota = základ × (1 + součet faktorů).
Confidence
Spolehlivost High / Medium / Low / Insufficient reflektuje počet a kvalitu comps, rozptyl Kč/m² a úplnost vstupů. Tooltip u indikátoru uvádí konkrétní důvod (např. málo comparables).