Definice
NOI ≈ provozní příjem − provozní náklady. ROI / cash-on-cash vztahují výnos k vlastnímu kapitálu. IRR diskontuje cash flow v čase za zvolený horizont.
Vstupy
- Kupní cena nebo modelovaný odhad (scénář musí uvést, kterou cenu používá)
- Předpokládaný nájem, neobsazenost, provozní náklady
- Financování (LTV, sazba, splatnost) — pokud scénář počítá s hypotékou
- Horizont držení a exit předpoklady
Zdroje
- Vaše scénářové vstupy
- Nabídková nebo modelovaná cena nemovitosti
- Metodika výnosu: /jak-pocitame-vynos
Limity
- Nejde o prognózu budoucího nájmu ani kapitálového zhodnocení
- Daně, odpisy a individuální účetnictví nejsou defaultně zahrnuty
- Chybějící vstupy → metrika neuvedena, ne nula
- Stress / citlivost ukazuje rozsah, ne „správnou“ budoucnost
NOI a ROI
NOI (Net Operating Income) odděluje provoz od financování. Gross yield používá hrubý nájem; net yield zohledňuje náklady — vždy kontrolujte, která definice je u metriky uvedená.
IRR
IRR řeší vnitřní výnosovou míru cash flow včetně nákupu a prodeje. Je citlivá na exit cenu a timing. Při nestandardním cash flow může být více kořenů — UI to musí signalizovat, ne skrýt.