Rodinný dům před rekonstrukcí
Modelový rodinný dům — spočítat náklady rekonstrukce, rezervu a cash flow po zprovoznění.
Ilustrační fotografie · AI vizualizace · Modelová analýza
Vizualizace možného stavuVizualizace možného stavu · stejný objekt · nepotvrzuje stavební proveditelnost
Vstupní údaje a původ
| Údaj | Hodnota | Původ |
|---|---|---|
| Kupní cena | 5 900 000 Kč | Zadaný údaj |
| Odhad rekonstrukce | 1 650 000 Kč | Modelový předpoklad |
| Rezerva 20 % | 330 000 Kč | Modelový předpoklad |
| Modelové nájemné po zprovoznění | 28 000 Kč / měsíc | Modelový předpoklad |
Kupní cena
5 900 000 Kč
Vedlejší náklady
220 000 Kč
Rekonstrukce
1 650 000 Kč
Rezerva
330 000 Kč
Vlastní prostředky
2 500 000 Kč
Rezerva je jednorázová částka při koupi a vstupuje do celkových pořizovacích nákladů. Neodečítá se znovu v ročních provozních nákladech. Celkové pořizovací náklady: 8 100 000 Kč.
Provozní náklady vlastníka
Položky níže hradí vlastník. Nezahrnují zálohy nájemce za energie a služby. Rezerva z koupě sem nevstupuje.
| Položka | Ročně | Poznámka |
|---|---|---|
| Údržba | 42 000 Kč | Náklad vlastníka — běžná údržba (mimo jednorázovou rezervu při koupi). |
| Pojištění | 9 600 Kč | Náklad vlastníka — pojištění nemovitosti. |
| Daň z nemovitosti | 4 800 Kč | Náklad vlastníka. |
| Celkem provozní náklady | 56 400 Kč | Rozdíl efektivního hrubého příjmu a provozního výsledku: 56 400 Kč |
Od nájemného k cash flow
- Smluvní nájemné / rok336 000 Kč
- − Ztráta z neobsazenosti16 800 Kč
- = Efektivní hrubý příjem319 200 Kč
- − Provozní náklady vlastníka56 400 Kč
- = Provozní výsledek před financováním262 800 Kč
- − Splátky úvěru / rok396 770 Kč
- = Roční cash flow (před daní)-133 970 Kč
- Měsíční cash flow−11 164 Kč
Financování
- Úvěr
- 5 600 000 Kč
- Vlastní kapitál
- 2 500 000 Kč
- Úrok
- 5,1 %
- Splatnost
- 25 let
- Splátka / měs.
- 33 064 Kč
Anuita (konstantní měsíční splátka z nominální sazby, před zdaněním)
Metriky výnosu (základní scénář)
- Hrubý nájemní výnos z kupní ceny
- 5,7 %
- Výnos po neobsazenosti z pořizovacích nákladů
- 3,9 %
- Provozní výnos před financováním
- 3,2 %
- Hrubý nájemní výnos z kupní ceny = smluvní nájemné za rok ÷ kupní cena (před neobsazeností a provozem).
- Výnos po neobsazenosti z celkových pořizovacích nákladů = efektivní hrubý příjem (po neobsazenosti) ÷ (kupní cena + vedlejší náklady + rekonstrukce + rezerva).
- Provozní výnos = provozní výsledek po nákladech vlastníka a před financováním ÷ celkové pořizovací náklady.
- Všechny metriky jsou před zdaněním.
Scénáře — vstupy i výsledky
Konzervativní
- Nájem / měs.
- 24 000 Kč
- Neobsazenost
- 10 %
- Opex násobitel
- ×1.2
- Úrok
- 5,6 %
- Po neobsazenosti
- 3,2 %
- Provozní výnos
- 2,4 %
- Cash flow
- −18 764 Kč
Základní
- Nájem / měs.
- 28 000 Kč
- Neobsazenost
- 5 %
- Opex násobitel
- ×1
- Úrok
- 5,1 %
- Po neobsazenosti
- 3,9 %
- Provozní výnos
- 3,2 %
- Cash flow
- −11 164 Kč
Příznivý
- Nájem / měs.
- 31 000 Kč
- Neobsazenost
- 3 %
- Opex násobitel
- ×0.9
- Úrok
- 4,7 %
- Po neobsazenosti
- 4,5 %
- Provozní výnos
- 3,8 %
- Cash flow
- −5 926 Kč
Cílový výnos po neobsazenosti 4.5 % z celkových pořizovacích nákladů
Při pevném efektivním hrubém příjmu a pevných vedlejších nákladech, rekonstrukci a rezervě by kupní cena 4 893 333 Kč odpovídala tomuto cíli (výnos po neobsazenosti z celkových pořizovacích nákladů). Nejde o odhad tržní hodnoty.
Hlavní rizika
- Rozsah rekonstrukce není doložen stavebním průzkumem.
- Vizualizace možného stavu nepotvrzuje povolení ani rozpočet.
- Provozní náklady domu (energie, údržba) mohou být vyšší než model.
Co ověřit před podpisem
- Stavebně-technický průzkum
- Rozpočet a harmonogram rekonstrukce
- Projektová dokumentace / povolení
- Aktuální náklady na energie
Závěr pro rozhodnutí
Při zadaných předpokladech nájem po provozních nákladech nepokryje modelovou splátku. Měsíční doplatek je přibližně 11164.14 Kč (ročně 133969.68 Kč) před zdaněním. Jde o provozní cash flow po splátce — ne o celkovou ztrátu investice. Část splátky splácí jistinu úvěru; model nepředpokládá růst ceny nemovitosti.
- Pokryje nájem provoz i splátku?
- Ne — vychází doplatek
- Měsíční / roční doplatek
- 11 164 Kč / 133 970 Kč
- Kupní cena při nulovém cash flow
- 4 009 155 Kč
Nulové měsíční cash flow při pevném vlastním kapitálu, pevných vedlejších nákladech / rekonstrukci / rezervě, pevném nájmu, neobsazenosti, opex a sazbě ze základního scénáře. Mění se kupní cena a tím i výše úvěru (úvěr = pořizovací náklady − vlastní kapitál).
Anuitní splátka obsahuje úrok i jistinu. Záporné cash flow ≠ ztráta jistiny; jistina se stále umořuje ze splátky.
Cílový výnos po neobsazenosti 4.5 % z celkových pořizovacích nákladů by při pevném EGI a pevných ostatních nákladech vyžadoval nižší kupní cenu (viz výpočet níže). Růst ceny nemovitosti model nepředpokládá.
Nejcitlivější předpoklady
- Výše smluvního nájemného a skutečná neobsazenost
- Úroková sazba a výše úvěru při pevném vlastním kapitálu
- Provozní náklady vlastníka (správa, údržba, SVJ)
Chci takto posoudit svou nemovitost
Do poptávky předáme odkaz na tuto modelovou studii, abychom věděli, jaký formát výstupu očekáváte.