Menší bytový dům se 4 jednotkami
Modelový dům se čtyřmi byty — spočítat portfolio nájmů, opex a cash flow po úvěru.
Ilustrační fotografie · AI vizualizace · Modelová analýza
Vstupní údaje a původ
| Údaj | Hodnota | Původ |
|---|---|---|
| Kupní cena | 12 800 000 Kč | Zadaný údaj |
| Jednotky | 4 byty · cca 240 m² užitné | Zadaný údaj |
| Součet modelových nájmů | 68 000 Kč / měsíc | Modelový předpoklad |
| Správa | 10 % z inkasa (model) | Modelový předpoklad |
Kupní cena
12 800 000 Kč
Vedlejší náklady
420 000 Kč
Rekonstrukce
650 000 Kč
Rezerva
250 000 Kč
Vlastní prostředky
4 200 000 Kč
Rezerva je jednorázová částka při koupi a vstupuje do celkových pořizovacích nákladů. Neodečítá se znovu v ročních provozních nákladech. Celkové pořizovací náklady: 14 120 000 Kč.
Provozní náklady vlastníka
Položky níže hradí vlastník. Nezahrnují zálohy nájemce za energie a služby. Rezerva z koupě sem nevstupuje.
| Položka | Ročně | Poznámka |
|---|---|---|
| Správa | 81 600 Kč | Náklad vlastníka — správa nájmu / objektu. |
| Údržba | 72 000 Kč | Náklad vlastníka — běžná údržba (mimo jednorázovou rezervu při koupi). |
| Pojištění | 18 000 Kč | Náklad vlastníka — pojištění nemovitosti. |
| Daň z nemovitosti | 12 000 Kč | Náklad vlastníka. |
| Celkem provozní náklady | 183 600 Kč | Rozdíl efektivního hrubého příjmu a provozního výsledku: 183 600 Kč |
Deklarovaná správa 10 % ze smluvního nájemného · ve výpočtu 10,0 % · sedí.
Od nájemného k cash flow
- Smluvní nájemné / rok816 000 Kč
- − Ztráta z neobsazenosti48 960 Kč
- = Efektivní hrubý příjem767 040 Kč
- − Provozní náklady vlastníka183 600 Kč
- = Provozní výsledek před financováním583 440 Kč
- − Splátky úvěru / rok695 896 Kč
- = Roční cash flow (před daní)-112 456 Kč
- Měsíční cash flow−9 371 Kč
Financování
- Úvěr
- 9 920 000 Kč
- Vlastní kapitál
- 4 200 000 Kč
- Úrok
- 5,0 %
- Splatnost
- 25 let
- Splátka / měs.
- 57 991 Kč
Anuita (konstantní měsíční splátka z nominální sazby, před zdaněním)
Metriky výnosu (základní scénář)
- Hrubý nájemní výnos z kupní ceny
- 6,4 %
- Výnos po neobsazenosti z pořizovacích nákladů
- 5,4 %
- Provozní výnos před financováním
- 4,1 %
- Hrubý nájemní výnos z kupní ceny = smluvní nájemné za rok ÷ kupní cena (před neobsazeností a provozem).
- Výnos po neobsazenosti z celkových pořizovacích nákladů = efektivní hrubý příjem (po neobsazenosti) ÷ (kupní cena + vedlejší náklady + rekonstrukce + rezerva).
- Provozní výnos = provozní výsledek po nákladech vlastníka a před financováním ÷ celkové pořizovací náklady.
- Všechny metriky jsou před zdaněním.
Scénáře — vstupy i výsledky
Konzervativní
- Nájem / měs.
- 60 000 Kč
- Neobsazenost
- 12 %
- Opex násobitel
- ×1.15
- Úrok
- 5,5 %
- Po neobsazenosti
- 4,5 %
- Provozní výnos
- 3,0 %
- Cash flow
- −25 712 Kč
Základní
- Nájem / měs.
- 68 000 Kč
- Neobsazenost
- 6 %
- Opex násobitel
- ×1
- Úrok
- 5,0 %
- Po neobsazenosti
- 5,4 %
- Provozní výnos
- 4,1 %
- Cash flow
- −9 371 Kč
Příznivý
- Nájem / měs.
- 74 000 Kč
- Neobsazenost
- 4 %
- Opex násobitel
- ×0.95
- Úrok
- 4,6 %
- Po neobsazenosti
- 6,0 %
- Provozní výnos
- 4,8 %
- Cash flow
- +802 Kč
Cílový výnos po neobsazenosti 5.5 % z celkových pořizovacích nákladů
Při pevném efektivním hrubém příjmu a pevných vedlejších nákladech, rekonstrukci a rezervě by kupní cena 12 626 182 Kč odpovídala tomuto cíli (výnos po neobsazenosti z celkových pořizovacích nákladů). Nejde o odhad tržní hodnoty.
Hlavní rizika
- Výpadek jedné jednotky výrazně ovlivní cash flow.
- Stáří rozvodů a střechy není doložené průzkumem.
- Správa a údržba mohou být vyšší než modelových 10 %.
Co ověřit před podpisem
- Nájemní smlouvy a historie plateb
- Technický stav střechy, rozvodů a společných částí
- Daňové doklady k provozním nákladům
- Přehled pojištění objektu
Závěr pro rozhodnutí
Při zadaných předpokladech nájem po provozních nákladech nepokryje modelovou splátku. Měsíční doplatek je přibližně 9371.33 Kč (ročně 112455.96 Kč) před zdaněním. Jde o provozní cash flow po splátce — ne o celkovou ztrátu investice. Část splátky splácí jistinu úvěru; model nepředpokládá růst ceny nemovitosti.
- Pokryje nájem provoz i splátku?
- Ne — vychází doplatek
- Měsíční / roční doplatek
- 9 371 Kč / 112 456 Kč
- Kupní cena při nulovém cash flow
- 11 196 940 Kč
Nulové měsíční cash flow při pevném vlastním kapitálu, pevných vedlejších nákladech / rekonstrukci / rezervě, pevném nájmu, neobsazenosti, opex a sazbě ze základního scénáře. Mění se kupní cena a tím i výše úvěru (úvěr = pořizovací náklady − vlastní kapitál).
Anuitní splátka obsahuje úrok i jistinu. Záporné cash flow ≠ ztráta jistiny; jistina se stále umořuje ze splátky.
Cílový výnos po neobsazenosti 5.5 % z celkových pořizovacích nákladů by při pevném EGI a pevných ostatních nákladech vyžadoval nižší kupní cenu (viz výpočet níže). Růst ceny nemovitosti model nepředpokládá.
Nejcitlivější předpoklady
- Výše smluvního nájemného a skutečná neobsazenost
- Úroková sazba a výše úvěru při pevném vlastním kapitálu
- Provozní náklady vlastníka (správa, údržba, SVJ)
Chci takto posoudit svou nemovitost
Do poptávky předáme odkaz na tuto modelovou studii, abychom věděli, jaký formát výstupu očekáváte.