Byt 2+kk pro dlouhodobý pronájem
Modelový byt 2+kk — ověřit, zda dlouhodobý pronájem pokryje náklady a splátky.
Ilustrační fotografie · AI vizualizace · Modelová analýza
Vstupní údaje a původ
| Údaj | Hodnota | Původ |
|---|---|---|
| Kupní cena | 4 250 000 Kč | Zadaný údaj |
| Dispozice / plocha | 2+kk · 54 m² | Zadaný údaj |
| Modelové nájemné | 18 500 Kč / měsíc | Modelový předpoklad |
| Správa | 10 % ze smluvního nájemného (inkasa) | Modelový předpoklad |
| Neobsazenost | 4 % (základní scénář) | Modelový předpoklad |
| Úroková sazba | 4,9 % p.a. nominálně | Modelový předpoklad |
Kupní cena
4 250 000 Kč
Vedlejší náklady
170 000 Kč
Rekonstrukce
180 000 Kč
Rezerva
80 000 Kč
Vlastní prostředky
1 200 000 Kč
Rezerva je jednorázová částka při koupi a vstupuje do celkových pořizovacích nákladů. Neodečítá se znovu v ročních provozních nákladech. Celkové pořizovací náklady: 4 680 000 Kč.
Provozní náklady vlastníka
Položky níže hradí vlastník. Nezahrnují zálohy nájemce za energie a služby. Rezerva z koupě sem nevstupuje.
| Položka | Ročně | Poznámka |
|---|---|---|
| Správa | 22 200 Kč | Náklad vlastníka — správa nájmu / objektu. |
| Údržba | 18 000 Kč | Náklad vlastníka — běžná údržba (mimo jednorázovou rezervu při koupi). |
| Pojištění | 4 800 Kč | Náklad vlastníka — pojištění nemovitosti. |
| Daň z nemovitosti | 2 400 Kč | Náklad vlastníka. |
| SVJ / společné náklady vlastníka | 36 000 Kč | Příspěvek vlastníka (fond oprav / provoz). Nejsou to zálohy nájemce za služby. |
| Celkem provozní náklady | 83 400 Kč | Rozdíl efektivního hrubého příjmu a provozního výsledku: 83 400 Kč |
Deklarovaná správa 10 % ze smluvního nájemného · ve výpočtu 10,0 % · sedí.
Od nájemného k cash flow
- Smluvní nájemné / rok222 000 Kč
- − Ztráta z neobsazenosti8 880 Kč
- = Efektivní hrubý příjem213 120 Kč
- − Provozní náklady vlastníka83 400 Kč
- = Provozní výsledek před financováním129 720 Kč
- − Splátky úvěru / rok221 631 Kč
- = Roční cash flow (před daní)-91 911 Kč
- Měsíční cash flow−7 659 Kč
Financování
- Úvěr
- 3 480 000 Kč
- Vlastní kapitál
- 1 200 000 Kč
- Úrok
- 4,9 %
- Splatnost
- 30 let
- Splátka / měs.
- 18 469 Kč
Anuita (konstantní měsíční splátka z nominální sazby, před zdaněním)
Metriky výnosu (základní scénář)
- Hrubý nájemní výnos z kupní ceny
- 5,2 %
- Výnos po neobsazenosti z pořizovacích nákladů
- 4,6 %
- Provozní výnos před financováním
- 2,8 %
- Hrubý nájemní výnos z kupní ceny = smluvní nájemné za rok ÷ kupní cena (před neobsazeností a provozem).
- Výnos po neobsazenosti z celkových pořizovacích nákladů = efektivní hrubý příjem (po neobsazenosti) ÷ (kupní cena + vedlejší náklady + rekonstrukce + rezerva).
- Provozní výnos = provozní výsledek po nákladech vlastníka a před financováním ÷ celkové pořizovací náklady.
- Všechny metriky jsou před zdaněním.
Scénáře — vstupy i výsledky
Konzervativní
- Nájem / měs.
- 17 000 Kč
- Neobsazenost
- 8 %
- Opex násobitel
- ×1.15
- Úrok
- 5,4 %
- Po neobsazenosti
- 4,0 %
- Provozní výnos
- 2,0 %
- Cash flow
- −11 894 Kč
Základní
- Nájem / měs.
- 18 500 Kč
- Neobsazenost
- 4 %
- Opex násobitel
- ×1
- Úrok
- 4,9 %
- Po neobsazenosti
- 4,6 %
- Provozní výnos
- 2,8 %
- Cash flow
- −7 659 Kč
Příznivý
- Nájem / měs.
- 19 500 Kč
- Neobsazenost
- 2 %
- Opex násobitel
- ×0.95
- Úrok
- 4,5 %
- Po neobsazenosti
- 4,9 %
- Provozní výnos
- 3,2 %
- Cash flow
- −5 125 Kč
Cílový výnos po neobsazenosti 5 % z celkových pořizovacích nákladů
Při pevném efektivním hrubém příjmu a pevných vedlejších nákladech, rekonstrukci a rezervě by kupní cena 3 832 400 Kč odpovídala tomuto cíli (výnos po neobsazenosti z celkových pořizovacích nákladů). Nejde o odhad tržní hodnoty.
Hlavní rizika
- Nájemné není doložené smlouvou — jde o modelový předpoklad.
- SVJ fond oprav může v následujících letech vyrůst.
- Cash flow je citlivé na sazbu i na 1–2 měsíce neobsazenosti.
Co ověřit před podpisem
- Výpis z katastru a list vlastnictví
- Stanovy a rozpočet SVJ
- Potvrzení o výši záloh a fondu oprav
- Průkaz energetické náročnosti
Závěr pro rozhodnutí
Při zadaných předpokladech nájem po provozních nákladech nepokryje modelovou splátku. Měsíční doplatek je přibližně 7659.29 Kč (ročně 91911.48 Kč) před zdaněním. Jde o provozní cash flow po splátce — ne o celkovou ztrátu investice. Část splátky splácí jistinu úvěru; model nepředpokládá růst ceny nemovitosti.
- Pokryje nájem provoz i splátku?
- Ne — vychází doplatek
- Měsíční / roční doplatek
- 7 659 Kč / 91 911 Kč
- Kupní cena při nulovém cash flow
- 2 806 829 Kč
Nulové měsíční cash flow při pevném vlastním kapitálu, pevných vedlejších nákladech / rekonstrukci / rezervě, pevném nájmu, neobsazenosti, opex a sazbě ze základního scénáře. Mění se kupní cena a tím i výše úvěru (úvěr = pořizovací náklady − vlastní kapitál).
Anuitní splátka obsahuje úrok i jistinu. Záporné cash flow ≠ ztráta jistiny; jistina se stále umořuje ze splátky.
Cílový výnos po neobsazenosti 5 % z celkových pořizovacích nákladů by při pevném EGI a pevných ostatních nákladech vyžadoval nižší kupní cenu (viz výpočet níže). Růst ceny nemovitosti model nepředpokládá.
Nejcitlivější předpoklady
- Výše smluvního nájemného a skutečná neobsazenost
- Úroková sazba a výše úvěru při pevném vlastním kapitálu
- Provozní náklady vlastníka (správa, údržba, SVJ)
Chci takto posoudit svou nemovitost
Do poptávky předáme odkaz na tuto modelovou studii, abychom věděli, jaký formát výstupu očekáváte.